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金雞年跨年前後,傳出營建股看房潮再起!2月份公布數字成交量成長8成,許多已經長期看空地產的朋友可能還在懷疑,這是一時的數字變好,亦或是真的底部浮現?轉頭一看,從華固的鍾榮昌房貸利率提到:長夜將盡;興富發的鄭欽天提及島內的微型通膨,到現在陸續也出現了價格賣不下去,等等樂觀看法也出現!

地產才剛開始加溫

而稍對資產股有研究的朋友也發現,除了激勵人心的機場捷運終於通車,高雄軟體園區陸續推案,且都更年、建設年的口號響亮,政府政策也陸續推出。

股價會說話,最明顯的狀況在於房地產相關股票2月以來,冠德大漲25%為首、長虹也有21%的漲幅,此外,國建、華固各有16%的價差。而資產股更不遑多讓,除了先前就上漲的中石化,以及年年都討資產價值與融券回補行情的大同,火災意外燒出資產價值的泰豐,其短期波動曾達45%,目前拉回仍有20%的漲幅;甚至青埔大地主國建週轉中心仍然整理不退的狀況下,地產股加溫應該是才剛開始!

其中,最令大家嘖嘖稱奇的當屬於泰豐廠,由於一把大火燒完之後,產生有毒氣體有害人體!雖然是不幸的事件,但因不可做原地重建也讓大家對於泰豐的廠房資產開發產生重要聯想,由於泰豐廠房此次受毀達2.7萬坪,加上廠房旁已經開發通過的工商綜合區1.7萬坪的土地,市場估計半數捐的半數開發的保守狀況,土地價值也將達50億元以上,這也變成了上漲理由。當然,近期的執政黨對於在市區中的廠房環評通過者少,似乎也更加深了想像空間。

而營建股的原料來自於鋼鐵、塑化、水泥等相關原物料,仔細回頭計算發現,營建類股的指數,相對於其他去年及今年開始有轉機的相關建材族群仍算是偏低的。我們以去年最低點196.36開始計算,營建股指數漲幅33.4%,遠低於塑化、鋼鐵漲幅,同時也落後其他原物料的漲幅!而原物料是地產股的根本,往往最後強勢上漲的都在於房地產!在塑化、鋼鐵強勢上漲不回的狀況下,地產股成為資金的下一個目標相當明顯。

台商退休潮正開始

筆者還是強調,或許地產股的上漲,對於大多數受薪階級有潛在的壓力,但是趨勢力量產生很難改變,地產股具中長多的基本面重點,其實才剛剛發生,而且似乎還沒有停滯或拉回的狀況,原因在於:

(1)美國川普當選的全球營建物料上漲行情;(2)台商退休潮,大量資金回台置產;(3)新政南投民間信貸府林內閣定位建設年;(4)房地產報價觸底狀況明顯。

上漲的原因當然首推,沒人料到川普會選上美國總統,一個內需地產商人,個性當然與外銷的電子跨國產業迥異,甚至許多利益上還是相衝突的情況!試問跨國公司工作外移,國內工資偏低,人口也跟著減少,地產景氣怎可能轉好。2008年,川普還因此差點賣出川普大樓。新仇舊恨,川普總統想來也必然記憶深刻。

內需產業的川普破天荒當選總統,當然會引動全球的營建及相關物料,川普還要當4年,已經是個趨勢!國際上的建材與原物料,此波必然出現刺激性上漲,且未來美國2線城市的重建,也將產生實質的需求。同時,美國去年12月份房地產也同步上漲。

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▲東森房屋董事長王應傑。(圖/資料照)


記者葉佳華/台北頭家貸款報導

美國聯準會(Fed)宣布升息1碼,並預告今(2017)年還會再升息2次,對此,東森房屋董事長王應傑認為,台灣將會跟上美國升息腳步,雖然目前國內銀行放貸維持1.8%?2%的低利率,不過,他指出,當利率升到3.5%時,屆時屋主將面臨繳不出房貸、建商餘屋壓力大的情況,預估將有一波脫手潮出現。

「美國升,我們也要升,我們(若)不升,我們資金一定全部會跑光。」王應傑認為,台灣定會跟上美國升息的腳步,因此,對於房市也將造成影響,「利息升、空屋越來越多,建商餘屋大概有6、7成,將來他們都是要賣出來。」屆時等待餘屋量釋出後,可望逢低購入。

事實上,王應傑早已在去(2016)年與寬頻房訊總經理游世一、知名投資客黃文雄以及東森房屋體系業績最強店東賴建程等6人,共同出資6,000萬元成立東森建設公司,從房仲業進軍營建業。

王應傑指出,未來東森建設將擬購入舊市區中古屋、投資客周轉不靈的建地或是建商的餘屋等物件,以低價「撿便宜」策略再包裝成適合的產品售出,目前則仍與地主進行整合的階段。至於選在何時購入及推案?王應傑則說,「買是以價格為取向,沒有時間點。」

據媒體報導,東森建設目前相中新北市新莊區一塊500~700坪土地,將規劃成20?30坪的主流住宅坪數,對此,王應傑則回應,「還在評估中」。



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